집주인이 전세(월세)보증금을 안돌려 줄때의 방법 알아보기

집주인이 전세(월세)보증금을 안돌려 줄때의 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

세상 살다 보면 갑부가 아닌이상 부모님한테 물려 받던가 아니면 자비로
월세나 전세의 계약을 해서 주택을 마련 합니다.

 

그런데 말이죠~ 만기 날짜가 다 되었는데 집주인이 보증금을 안돌려 줄때가 있습니다.

보통은 관례상 새로운 임차인 하고 날짜 맞추어 계약을 하여 보증금을 돌려 받습니다.

 

하지만 임대인이 무리하게 보증금을 올려 새로운 임차인과 계약을 하려다 보면
만기 날짜가 경과 했는데도 집주인이 양해를 바란다는등 새로운 계약자 나타날때 까지

못돌려 준다는등 행패를 부리는게 일반적 입니다.

 

 

1. 계약 종료전 대처방법

 

– 먼저 만기일이 되기 전에 퇴거 의사가 있으시면 내용증명으로써 집주인에게
  1개월 전에 보냅니다.

 

  구두로는 보통 만기 2개월 전에 보내셔야 집주인도 새로운 세입자를 구하니
  2개월전에 구두로 통보 하시고 내용증명은 계약기간

  만료 1개월전에 보내시면 됩니다.

 

 자 여기서 말하는 ‘구두’는 신는 구두가 아닙니다. ㅜㅜ 말로 통보

 한다라는 말입니다.

 

 내용증명은 간결하게 계약서상의 만기날짜를 적으시고 계약연장의사가 없고
 계약을 종료 하겠다는 내용으로 계약자가 보내시면 됩니다.

 

 

2. 계약 종료후 보증금 미지급시 대처방법

 

– 위의 계약 종료전 방법을 안쓰시고 이 단계로 오셨다면 먼저

  계약 연장 의사가 없음을 증명 해야 합니다.

 

  집주인에게 내용증명으로 보증금반환청구 및 손해배상등에 대하여
  청구하겠다고 발송을 합니다.

 

– 임차권 등기명령 신청을 하여 등기를 한 후 이사를 하면 임차인이 가지는
  권리를 잃지 않을 수 있습니다.

 

 

임차권등기명령의 신청요건

 

① 임대차가 끝난 후

② 보증금을 반환받지 못한 임차인이

③ 임차주택 또는 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군 법원에

임차권 등기명령을 신청하면 됩니다

(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).

 

관할 법원은 임차권 등기명령의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고,

임차권등기명령에 대한 재판은 “결정”으로 내려집니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제3항,

「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 및 제281조제1항).

 

 

임차권등기명령의 효력

 

√ 임차권 등기명령 결정의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과

우선변제권을 취득합니다

(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).

 

√ 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는

그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후 이사를 가는 등의 이유로

대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권에는 변함이 없게 됩니다

(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).

 

√ 따라서, 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에

임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다

(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항 및 「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).

 

 

임차권등기명령 신청방법 및 준비서류

 

① 임대차가 끝난 후

② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다

(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

 

임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도

임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우

(「민법」 제635조제2항제1호)

 

√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이

임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)

 

√ 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고,

그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가

임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)

 

√ 묵시의 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「주택임대차보호법」 제6조의2)

 

√ 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어

해지하는 경우(「민법」 제627조)

 

임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).

 

 

※ 임차주택의 범위

 

임차주택은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

따라서 임차주택이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로

소유권보존등기가 가능한 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음

임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다

(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).

 

주택의 일부분, 예를 들면 다가구주택의 일부분을 임차하는 경우에도

임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다.

(「주택임대차보호법」 제3조의3제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」

 제2조제1항제4호).

 

임차목적물에 대한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에

임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을

증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).

 

 

※ 임차인의 범위

 

임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도

임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결)

 

다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.

 

전차인은 비록 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐

권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

※신청절차

 

임차권등기명령을 신청하는 임차인은 아래의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여

기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는

지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제1항).

 

※사건의 표시

 

임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는

법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

 

대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)

 

반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금)

 

 

※신청의 취지와 이유

 

√ 신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고,

임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을

마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).

 

첨부서류의 표시

연월일

법원의 표시

 

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조)

 

임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서

 

임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을

증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)

 

임대차계약증서

 

신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을

소명하는 서류

 

신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을

소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

 

임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터

현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을

임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).

 

 

임차권등기의 효과

대항력 및 우선변제권의 유지

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나

우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).

 

따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과

우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

대항력 및 우선변제권의 취득

 

임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가

마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).

 

다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를

판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는

담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다

우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

소액보증금의 최우선변제권 배제

 

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

 

이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한

임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.

 

 

복잡 하시죠? ㅎㅎ

 

사실상 집주인이 최종 돈을 안줄시는 개인이 위의 절차대로 하기란 많이 힘듭니다.

 

가까운 법무사 사무실에 수수료를 주시고 의뢰 하시는게 정신 건강에 좋으실수 있고요.^^